Kooprecht voor huurders: niet zomaar invoeren!

Er zijn politieke discussies waarbij ik best in staat ben om argumenten over en weer te kunnen waarderen. Bij het voornemen om kooprecht voor huurders van sociale huurwoningen wettelijk te regelen ligt dat anders. Ik zal niet beweren dat het helemaal niet kan, maar grote terughoudendheid is op zijn plaats. Het is volgens mij al lang duidelijk dat het een achterhaalde vorm van plaatsvervangend denken is; kennelijk een idee van mensen die een eigen huis bezitten en hun eigen beleving daarbij projecteren op ieder ander. Goed rondkijken of een paar zetten vooruit denken is er niet bij.
Huurders en kopers zijn namelijk –uitzonderingen daargelaten- mensen met een heel verschillende beleving van het principe 'eigen huis'. Binnen de groep huurders is er vervolgens ook nog een heel verschil. Er zijn sowieso relatief veel mensen die bewust huren, vanwege de service die de verhuurder biedt. Maar er zijn vooral relatief erg veel mensen die vanwege hun 'draaglast' (vanuit de 'gedeelde oorzaak theorie', zie 'Buurtbewoners in Balans' VROM 2009) de huurwoning beschouwen als een veilige haven in hun complexe bestaan. Dan blijven er natuurlijk ook huurders over die zich opwarmen om een huis te kopen, maar die kiezen zelden voor de eigen huurwoning. Ze zoeken doorgaans bewust elders, omdat ze dan ook een woning willen met een ander imago.
Zonder een hele sterke conceptmatige aanpak resteert er tenslotte nog maar één doelgroep voor de verkoop van huurwoningen. Dat zijn mensen die vrijwel alleen kijken naar het verschil in maandelijkse lasten tussen huur en hypotheek. Misschien voelt een enkeling zich ook gebaat bij een imagoverbetering binnen de eigen buurt, hoewel dat in Nederland niet zo speelt: weinig echte carrièredrang derhalve. Het zijn de probleemsituaties van morgen! Het harde bewijs ligt in Groot-Brittannië, Frankrijk en Italië.
Eerst maar Groot-Brittannië, omdat we ons daarmee relatief eenvoudig kunnen identificeren.
Daar is het 'Right to Buy' tijdens de conservatieve regering van Margaret Thatcher ingevoerd.
Het is gemiddeld uitgelopen op een drama, met op sommige plaatsen financieel zelfs catastrofale gevolgen. Ik heb persoonlijk wijken gezien met hele slechte voorbeelden in Noord-Engeland: Manchester, Liverpool en Leeds. Labour regeringen hebben er niet voor niets afstand van genomen de daaropvolgende jaren, al hebben ze het ook weer niet afgeschaft uit electorale overwegingen.
Woningcorporaties mogen tot op de dag van vandaag nog steeds de puinhopen ruimen. Concreet betekent het dat verpauperde woningen worden opgekocht van eigenaren. Niet zelden zijn het de originele kopers al niet meer, maar huisjesmelkers die de woningen al eerder opkochten. Kopers begonnen doorgaans goed. Ze kochten hun woning en plaatsten er een andere voordeur in: dat doe je als koper. Maar daarna gebeurde er niets meer. Voor onderhoud werd niet (voldoende) gespaard. Men genoot alleen van de lagere maandlasten. De bank werd beschouwd als de nieuwe verhuurder, die je nergens mee lastig valt zolang je maandelijks betaalt.
In Manchester werd de bank in de beginfase zelfs regelmatig gebeld of ze zo vriendelijk wilden zijn om iets te komen repareren (dat heb ik in Tilburg na een verkoopprogramma enkele jaren geleden overigens ook al eens vernomen).
Na verloop van tijd waren (en zijn!) de gekochte woningen tussen verhuurd bezit te herkennen aan hun verpauperde uiterlijk. Bovendien is het onderhoud van de omliggende huurwoningen een stuk duurder geworden, vanwege zo'n rotte appel ertussen.
Toch neemt de huidige regering het 'RTB' principe weer op in haar beleidsvisie. Zijn conservatieven en liberalen dan per definitie kortzichtige mensen?
Er is mijns inziens maar één verklaring denkbaar. Er is naar mijn mening sprake van een zekere misleiding. Dat kan ook wel eens een verklaring zijn waarom de Nederlandse politiek zich nu zo schromelijk vergist.
De hoofdstad Londen is namelijk een unieke uitzondering in het kader van de 'RTB'. En als je als politicus zelf niets met sociale huurwoningen hebt, maar toch de moeite neemt om een klein beetje om je heen te kijken, dan kun je op een akelige manier op een verkeerd been worden gezet.
Londen is een stad van grote sociale tegenstellingen, maar ook van mogelijkheden. In Westminster wonen bijvoorbeeld zowel de rijkste als de allerarmste mensen uit Londen daarom soms zowat in dezelfde straat.
Woningen zijn ook erg duur in Londen. Mensen met een redelijke baan zijn daardoor toch nog aangewezen op gesubsidieerde woningbouw. En juist deze mensen maakten natuurlijk als eerste gebruik van het 'RTB'. Dat was de 'easy catch', die ook wordt meegeteld in het succes.
Maar er is toch wel meer aan de hand geweest. In combinatie met een goede voorbereiding op regulier werk (door woningcorporaties gestimuleerd) hebben heel wat huurders ook een sprong kunnen maken in hun inkomen. Dat kan ineens een flink verschil uitmaken in Londen. Woningcorporaties weten in toenemende mate goed aan te sluiten op economische mogelijkheden van de stad. Die economie trekt mensen relatief gemakkelijk mee in de vaart der volkeren.
Uiteindelijk zijn huurders dan ook in staat om hun eigen woning te kopen en daarmee zijn ze ineens eigenaar van een woning in een peperdure stad. Dat is even wat anders, dan een woning bezitten in een sociale huurwijk van bijvoorbeeld Birmingham, Leeds of Manchester.

In Frankrijk is de situatie anders, maar het resultaat de moeite waard om hier te vermelden. Kooprecht komt op projectbasis ook voor, maar ik wil vooral iets kwijt over de algemene 'sociale koop'. Van oudsher worden zowel sociale huurwoningen als sociale koopwoningen gebouwd in Frankrijk. Beide producten hebben in de enorme banlieus van de grootste steden tot enorme problemen geleid. De onlusten zijn ook bij ons breed uitgemeten in de media. Intussen hebben woningcorporaties in samenwerking met overheden veel meer grip gekregen op hun (verhuurd) bezit in die banlieus. Er zijn nog uitzonderingen, zoals in de Parijse voorstad Saint-Dénis, maar doorgaans is door ingrijpende sociale en fysieke herstructurering in het corporatiebezit geen onrust meer. Woningcorporaties hebben leren omgaan met hun bewoners. Ze zijn bijvoorbeeld verplicht om ze op managementniveau bij naam te kennen. Heel anders is het in de buurten met sociale koopwoningen. Daar is op grote schaal gebeurd, wat in Groot-Brittannië tussen de huurwoningen door gebeurde: bewoners zijn net zo 'draaglastig' als bewoners in de huursector. Ze hebben nooit gespaard voor onderhoud en dus wordt er ook helemaal niets onderhouden. Ze zijn op geen enkele manier in staat om zichzelf te redden. De uitzichtloosheid van het bestaan is gemeengoed. De verpaupering van hele buurten tegelijk is verbijsterend. Woningcorporaties worden nu geacht om langzamerhand het verpauperde woningbezit op te kopen en ook daar sociale en fysieke herstructurering toe te passen. Dat is natuurlijk een financiële nachtmerrie.

Dan nog even het Italiaanse voorbeeld. We zijn doorgaans niet zo goed op de hoogte van de volkshuisvesting in Italië, maar daar is het recht om een huurwoning te kopen al heel oud. Vóór de Tweede Wereldoorlog werd er relatief veel sociaal woningbezit gerealiseerd (met name in de jaren '20 en in de regeringsperiode van Mussolini) en vooral sinds de jaren '70 kwamen er vormen van kooprecht. Hele complexen werden verkocht. Daarmee verdween de grip van de (gemeentelijke of regionale) woningcorporaties volledig. De daaropvolgende verpaupering is nog steeds heel goed te zien. Los van de financiële crisis hebben de huidige woningcorporaties nauwelijks mogelijkheden om te voorzien in een potentieel enorme vraag naar sociale huurwoningen. En er zijn wel degelijk hele serieuze organisaties in de volkshuisvesting. Die richten zich nu doorgaans op de doelgroepen die het allermeest in problemen komen, zoals ouderen. De zogenaamde 'ATER' van Perugia is daar een goed voorbeeld van.


Bespreekbare varianten

Overal waar problemen zijn, worden echter ook oplossingen bedacht. Dat is met name in Groot-Brittannië niet anders. Er zijn namelijk ook wel varianten van het kooprecht denkbaar, waarmee verantwoord gewerkt kan worden.
Misschien is dat een uitkomst.
De simpelste varianten kennen we in Nederland al op grotere schaal. Het verkopen van een enkele, maar wel volledige rij woningen of een compleet appartementencomplex bijvoorbeeld. Daarmee wordt de verpaupering niet voorkomen, maar hoge onderhoudskosten voor de woningcorporaties wel. Een enkele rij woningen of een enkel appartementencomplex waar het minder gaat is nog wel te overzien. Waar nog betere ervaring mee wordt geboekt, is het verkopen van een hele rij of een appartementencomplex aan een andere doelgroep. Starters, die een carrière voor zich hebben, maar vooralsnog geen woning kunnen kopen, zijn potentieel uitstekende kopers van huurwoningen, als het imago als zodanig er maar af is. Zij beginnen hun wooncarrière vanuit een ander perspectief. Ze dragen bovendien bij aan de sociale stijging van een buurt. Hierbij geldt overigens dus nog steeds, dat het om een hele rij of een heel appartementencomplex dient te gaan. Een enkele woning ergens tussenin is en blijft een probleem op termijn.
Maar stel nu, dat de verhuurder toch graag een kans wil bieden aan huurders, bijvoorbeeld om kapitaal op te bouwen via een woning en zo economische stijging te ondersteunen. Dat is immers een legitieme doelstelling van een Nederlandse woningcorporatie binnen de kaders van leefbaarheid ('Stad en Stijging' VROM 2006). Ook dan zijn er mogelijkheden. Groot-Brittannië heeft bijvoorbeeld het principe van 'shared ownership' na jaren experimenteren uitgebouwd tot een regulier goedlopend product van woningcorporaties. We hebben er in Nederland ook mee geëxperimenteerd, maar we hebben het in de meeste gevallen snel opgegeven.
Daarbij of daarnaast zijn er mogelijkheden om varianten van een vereniging van eigenaren te realiseren, waarbij de verhuurder invloed kan blijven uitoefenen op de kwaliteit van het onderhoud van verkochte woningen. Er zijn ook interessante pachtconstructies denkbaar. En dit is nog geen uitputtende opsomming. Het zijn allemaal ideeën die overigens niet nieuw zijn. Woningcorporaties houden gelukkig wel van experimenteren. De praktische uitvoerbaarheid op grote schaal wordt alleen nog weleens in twijfel getrokken. Dat is jammer, want een gericht werkbezoek aan Groot-Brittannië, maar ook aan Duitsland of Frankrijk, zou heel snel duidelijkheid en handvatten kunnen bieden.
Hoe dan ook; als er redenen zijn om toch over te gaan tot het kooprecht voor huurders, doe het dan met een duurzame innovatieve insteek en kijk goed om u heen wat de mogelijkheden zijn.



Dolf Becx
Becx & van Loon
December 2011